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Geerbte Immobilie verkaufen – Schritt für Schritt
Ein geerbtes Haus bringt Fragen, auf die niemand vorbereitet ist: Wer darf verkaufen? Was will das Finanzamt? Wie einigt man sich mit Geschwistern? Die Reihenfolge ist wichtiger als das Tempo – wer sie kennt, spart Steuern, Gebühren und Familienstreit.
1. Erbe annehmen – oder ausschlagen?
Zuerst prüfen, ob das Erbe überhaupt lohnt: Hängen an der Immobilie hohe Schulden, ein Nießbrauch oder ein Sanierungsstau, der den Wert übersteigt? Für die Ausschlagung hast du sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls (§ 1944 BGB). Wer die Frist verstreichen lässt oder das Haus schon nutzt, hat angenommen – samt aller Verbindlichkeiten.
2. Grundbuch berichtigen
Verkaufen kann nur, wer im Grundbuch als Eigentümer steht. Für die Berichtigung brauchst du:
- ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts – dann ist kein Erbschein nötig, oder
- einen Erbschein vom Nachlassgericht (bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge). Kosten: abhängig vom Nachlasswert, bei 400.000 € rund 1.700 € für Antrag und Erteilung.
3. Erbschaftsteuer: Freibeträge und die Familienheim-Regel
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | 500.000 € |
| Kind (auch Stief- und Adoptivkind) | 400.000 € je Elternteil |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern, Geschwister, Nichten, Lebensgefährte | 100.000 € bzw. 20.000 € |
Das Finanzamt setzt den Immobilienwert nach dem Bewertungsgesetz an – seit 2023 deutlich näher am Marktwert als früher. Liegt der Wert erkennbar zu hoch, kannst du mit einem Verkehrswertgutachten oder einem zeitnahen Verkaufspreis einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG).
Familienheim: Ehegatten und Kinder erben die selbstgenutzte Wohnung des Verstorbenen steuerfrei, wenn sie unverzüglich (in der Regel innerhalb von sechs Monaten) einziehen und zehn Jahre darin wohnen bleiben; bei Kindern gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend – außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit. Wer ohnehin verkaufen will, sollte diese Regel also nicht „mitnehmen“.
4. Spekulationssteuer: Die Frist des Erblassers läuft weiter
Beim Verkauf trittst du in die Zehnjahresfrist des Verstorbenen ein. Hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder es zuletzt selbst bewohnt, ist dein Verkauf einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie kurz du selbst Eigentümer warst. Hat er es vor wenigen Jahren gekauft und vermietet, wird der Gewinn steuerpflichtig; Basis sind dann seine Anschaffungskosten, nicht der Erbschaftsteuerwert. Details im Ratgeber Spekulationssteuer.
5. Erbengemeinschaft: Einigen oder auseinandersetzen
Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen – jeder muss den Kaufvertrag unterschreiben. Die realistischen Wege:
- Gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses nach Erbquote – am einfachsten, wenn niemand das Haus will.
- Ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Grundlage sollte ein neutrales Gutachten sein; die Übertragung unter Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
- Erbteil verkaufen: Jeder Miterbe kann seinen Anteil an der Gemeinschaft verkaufen, auch an Dritte. Die übrigen Erben haben dann ein Vorkaufsrecht.
- Teilungsversteigerung als letztes Mittel: Jeder Miterbe kann sie beantragen, das Ergebnis liegt aber meist deutlich unter dem Marktwert.
6. Verkauf vorbereiten
Vor der Vermarktung: Wert ermitteln, Unterlagen aus dem Nachlass zusammensuchen (Bauakte, Energieausweis, Versicherungen, Grundschuldbriefe), laufende Verträge kündigen oder auf den Käufer übertragen, den Hausrat räumen – und die Immobilie bis zum Verkauf versichert und beheizt halten. Bei vermieteten Objekten tritt der Erbe in den Mietvertrag ein; ein Verkauf ändert daran nichts („Kauf bricht nicht Miete“).
Neutralen Wert für die Erbengemeinschaft
ImmoHeld liefert eine nachvollziehbare Marktwertschätzung aus Lage, Baujahr, Fläche und Zustand – als gemeinsame Gesprächsgrundlage für alle Erben. Danach führt dich das Verkaufs-Cockpit mit Checkliste und Unterlagen-Manager durch den Verkauf.
Geerbte Immobilie bewerten →Häufige Fragen
Brauche ich einen Erbschein, um das Haus zu verkaufen?
Nur, wenn es kein notarielles Testament und keinen Erbvertrag gibt. Mit notariellem Testament plus Eröffnungsprotokoll berichtigt das Grundbuchamt ohne Erbschein.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus verkaufe?
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, unabhängig vom Verkauf. Steuer fällt nur an, wenn der Wert des gesamten Erbes deinen Freibetrag übersteigt (Kinder: 400.000 €, Ehegatten: 500.000 €).
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Nur, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt hat. Du übernimmst seine Frist und seine Nutzung.
Was tun, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Zuerst über Übernahme mit Auszahlung oder Verkauf des Erbteils verhandeln, gern mit Mediator. Als letztes Mittel kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen – meist mit deutlichem Preisabschlag.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Richtwerte; im Einzelfall zählen Kaufvertrag, Steuerbescheid und örtliche Marktdaten. Stand: 2026-09-03.