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Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer, Spekulationsfrist und Erbengemeinschaft
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt und verkaufen will, zahlt Einkommensteuer auf den Gewinn nur dann, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und sie nicht selbst bewohnt wurde. Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an, sobald das gesamte Erbe Ihren Freibetrag übersteigt. Tragen Sie unten das Kaufdatum des Erblassers ein, das Werkzeug zeigt, ob Sie steuerfrei verkaufen können und ab wann. Die Rechnung läuft in Ihrem Browser, nichts wird gespeichert. Darunter folgen Erbschein, Erbschaftsteuer, Erbengemeinschaft und die Wertermittlung ohne Makler.
Spekulationsfrist und Steuer beim Verkauf prüfen
Hat der Erblasser selbst geerbt oder geschenkt bekommen, tragen Sie das Datum des Kaufvertrags seines Rechtsvorgängers ein (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG).
Gewinn und Steuer schätzen (optional)
Das Werkzeug prüft die Zehnjahresfrist und die Eigennutzung nach § 23 EStG. Gewerblicher Grundstückshandel, Teilvermietung und Sonderfälle prüft es nicht. Es ersetzt keine Steuerberatung.
Wann beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuer anfällt
Es gibt zwei Steuern, und sie werden oft verwechselt. Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall und hängt am Wert des gesamten Erbes, nicht am Verkauf (Abschnitt 3). Die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn, im Alltag Spekulationssteuer, entsteht nur, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und sie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (Abschnitt 4). Wer ein Haus erbt, das der Verstorbene vor 20 Jahren gekauft hat, verkauft daher in der Regel ohne Einkommensteuer, auch wenn er selbst erst seit Wochen Eigentümer ist.
1. Erbe annehmen – oder ausschlagen?
Zuerst prüfen, ob das Erbe überhaupt lohnt: Hängen an der Immobilie hohe Schulden, ein Nießbrauch oder ein Sanierungsstau, der den Wert übersteigt? Für die Ausschlagung haben Sie sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls (§ 1944 BGB). Wer die Frist verstreichen lässt oder das Haus schon nutzt, hat angenommen – samt aller Verbindlichkeiten.
2. Grundbuch berichtigen
Verkaufen kann nur, wer im Grundbuch als Eigentümer steht. Für die Berichtigung brauchen Sie:
- ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts – dann ist kein Erbschein nötig, oder
- einen Erbschein vom Nachlassgericht (bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge). Kosten: abhängig vom Nachlasswert, bei 400.000 € rund 1.700 € für Antrag und Erteilung.
3. Erbschaftsteuer: Freibeträge und die Familienheim-Regel
| Erbe | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | 500.000 € |
| Kind (auch Stief- und Adoptivkind) | 400.000 € je Elternteil |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern, Geschwister, Nichten, Lebensgefährte | 100.000 € bzw. 20.000 € |
Das Finanzamt setzt den Immobilienwert nach dem Bewertungsgesetz an – seit 2023 deutlich näher am Marktwert als früher. Liegt der Wert erkennbar zu hoch, können Sie mit einem Verkehrswertgutachten oder einem zeitnahen Verkaufspreis einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG).
Familienheim: Ehegatten und Kinder erben die selbstgenutzte Wohnung des Verstorbenen steuerfrei, wenn sie unverzüglich (in der Regel innerhalb von sechs Monaten) einziehen und zehn Jahre darin wohnen bleiben; bei Kindern gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend – außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit. Wer ohnehin verkaufen will, sollte diese Regel also nicht „mitnehmen“.
4. Spekulationssteuer: Die Frist des Erblassers läuft weiter
Ein privater Immobilienverkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Beim Erwerb durch Erbfall zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Ihre eigene Besitzzeit ist unerheblich. Maßgeblich ist jeweils das Datum des Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintrag und nicht die Übergabe (BFH, Urteil vom 08.04.2003, IX R 1/01).
Ist der Verkauf steuerpflichtig, besteuert das Finanzamt den Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Basis sind die Anschaffungskosten des Erblassers, nicht der Erbschaftsteuerwert. Der Rechner oben nennt das Datum, ab dem der Verkauf steuerfrei ist. Weitere Einzelheiten im Ratgeber Spekulationssteuer.
5. Erbengemeinschaft: Einigen oder auseinandersetzen
Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen – jeder muss den Kaufvertrag unterschreiben. Die realistischen Wege:
- Gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses nach Erbquote – am einfachsten, wenn niemand das Haus will.
- Ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus. Grundlage sollte ein neutrales Gutachten sein; die Übertragung unter Miterben ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
- Erbteil verkaufen: Jeder Miterbe kann seinen Anteil an der Gemeinschaft verkaufen, auch an Dritte. Die übrigen Erben haben dann ein Vorkaufsrecht.
- Teilungsversteigerung als letztes Mittel: Jeder Miterbe kann sie beantragen, das Ergebnis liegt aber meist deutlich unter dem Marktwert.
Wert ohne Makler ermitteln
Den Preis brauchen Sie dreimal: für die Einigung unter den Erben, für das Finanzamt und für den Angebotspreis. Ein Makler ist dafür nicht nötig. Ein Anhaltspunkt ist der Bodenrichtwert, den die Gutachterausschüsse der Länder veröffentlichen (Portal BORIS). Dazu kommen Angebotspreise vergleichbarer Objekte im Ort, abgezogen um den üblichen Verhandlungsspielraum. Eine Online-Schätzung wie in ImmoHeld verbindet beides zu einer nachvollziehbaren Spanne. Streiten die Erben trotzdem, hilft nur ein Verkehrswertgutachten, das ein Sachverständiger oder der Gutachterausschuss erstellt. Wie der Verkauf selbst ohne Makler abläuft, steht im Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen.
6. Verkauf vorbereiten
Vor der Vermarktung: Wert ermitteln, Unterlagen aus dem Nachlass zusammensuchen (Bauakte, Energieausweis, Versicherungen, Grundschuldbriefe), laufende Verträge kündigen oder auf den Käufer übertragen, den Hausrat räumen – und die Immobilie bis zum Verkauf versichert und beheizt halten. Bei vermieteten Objekten tritt der Erbe in den Mietvertrag ein; ein Verkauf ändert daran nichts („Kauf bricht nicht Miete“).
Neutralen Wert für die Erbengemeinschaft
ImmoHeld liefert eine nachvollziehbare Marktwertschätzung aus Lage, Baujahr, Fläche und Zustand – als gemeinsame Gesprächsgrundlage für alle Erben. Danach führt Sie das Verkaufs-Cockpit mit Checkliste und Unterlagen-Manager durch den Verkauf.
Geerbte Immobilie bewerten →Häufige Fragen
Brauche ich einen Erbschein, um das Haus zu verkaufen?
Nur, wenn es kein notarielles Testament und keinen Erbvertrag gibt. Mit notariellem Testament plus Eröffnungsprotokoll berichtigt das Grundbuchamt ohne Erbschein.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das Haus verkaufe?
Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, unabhängig vom Verkauf. Steuer fällt nur an, wenn der Wert des gesamten Erbes Ihren Freibetrag übersteigt (Kinder: 400.000 €, Ehegatten: 500.000 €).
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?
Nur, wenn der Erblasser die Immobilie vor höchstens zehn Jahren gekauft hat und keine Eigennutzung greift. Sie übernehmen seine Frist (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG); steuerfrei verkaufen können Sie ab dem Tag nach Ablauf von zehn Jahren seit dem Kaufvertrag des Erblassers.
Wie lange muss ich ein geerbtes Haus behalten, damit keine Steuer anfällt?
Eine eigene Mindestbesitzzeit gibt es nicht. Maßgeblich ist, ob seit dem Kaufvertrag des Erblassers mehr als zehn Jahre vergangen sind (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG). Liegt der Kauf kürzer zurück, bleibt der Verkauf nur dann steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Der Rechner oben prüft beides.
Wie ermittle ich den Wert eines geerbten Hauses ohne Makler?
Für eine grobe Spanne reichen Vergleichspreise und der Bodenrichtwert Ihres Bundeslandes (Portal BORIS). Eine Online-Schätzung wie in ImmoHeld liefert eine Gesprächsgrundlage für die Erben. Belastbar gegenüber Finanzamt und Miterben ist nur ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses.
Was tun, wenn ein Miterbe nicht verkaufen will?
Zuerst über Übernahme mit Auszahlung oder Verkauf des Erbteils verhandeln, gern mit Mediator. Als letztes Mittel kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen – meist mit deutlichem Preisabschlag.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Richtwerte; im Einzelfall zählen Kaufvertrag, Steuerbescheid und örtliche Marktdaten. Quellen: § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und S. 3, Abs. 3 EStG; BFH, Urteil vom 08.04.2003, IX R 1/01 (Kaufvertrag als Anschaffung); BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19 (Eigennutzung im Verkaufsjahr). Stand: 2026-11-06.