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Hausverkauf: Diese Kosten trägt der Verkäufer

Vom Kaufpreis bleibt selten alles übrig. Provision, Grundschuldlöschung, Vorfälligkeitsentschädigung und im schlimmsten Fall die Spekulationssteuer können zusammen zehn Prozent und mehr ausmachen. Wer die Posten vorher kennt, kann viele davon vermeiden oder verhandeln.

1. Die Kostenübersicht

Posten	Typische Höhe	Vermeidbar?
Maklerprovision (Verkäuferanteil)	meist 2,38–3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt., regional unterschiedlich	ja – Privatverkauf oder Provision verhandeln
Energieausweis	Verbrauchsausweis 50–100 €, Bedarfsausweis 300–500 €	nein – Pflichtangaben in der Anzeige, Ausweis bei Besichtigung vorlegen
Löschung der Grundschuld	ca. 0,2 % der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt)	teils – Käufer kann die Grundschuld übernehmen
Vorfälligkeitsentschädigung	oft 5–15 % der Restschuld, je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz	teils – siehe unten
Unterlagen (Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft)	20–150 €	nein
Wertgutachten (optional)	0–2.500 €	ja
Renovierung, Entrümpelung, Fotos, Exposé	500–10.000 €	ja, aber oft rentabel
Spekulationssteuer	persönlicher Steuersatz auf den Gewinn	ja – Fristen beachten

Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag selbst (rund 1,5–2 % des Kaufpreises) sowie die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung eigener Belastungen.

2. Maklerprovision: Halbe-halbe ist Gesetz

Seit Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen (§ 656c, 656d BGB). Die Gesamtprovision ist frei verhandelbar – die üblichen 7,14 % sind kein Gesetz. Wer selbst verkauft, spart den kompletten Betrag, muss aber Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Bonitätsprüfung selbst organisieren.

3. Vorfälligkeitsentschädigung: Der teuerste Posten, den viele vergessen

Läuft noch ein Darlehen mit Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung. Sie berechnet den Zinsschaden bis zum Ende der Bindung (maximal 10,5 Jahre). Drei Wege, sie zu senken:

Darlehen auf die nächste Immobilie übertragen (Objekttausch/Pfandtausch) – die Bank muss zustimmen, tut es bei gleichwertiger Sicherheit aber meist.
Käufer übernimmt das Darlehen – selten, aber bei günstigen Altzinsen für beide Seiten attraktiv.
Mehr als zehn Jahre seit Vollauszahlung? Dann kannst du mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).

Lass dir die Berechnung schriftlich geben. Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen oder falsche Berechnungsmethoden haben schon viele Entschädigungen zu Fall gebracht – die Verbraucherzentralen prüfen das gegen geringe Gebühr.

4. Energieausweis: Pflichtangaben in der Anzeige, Vorlage bei der Besichtigung

Liegt ein Energieausweis vor, müssen in der Immobilienanzeige (kommerzielle Medien) stehen: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, der wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG). Bei der Besichtigung legen Sie dem Interessenten den Ausweis oder eine Kopie vor (Aushang genügt), nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn unverzüglich (§ 80 GEG). Verstöße gegen die Angabe-, Vorlage- und Übergabepflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 € geahndet werden (§ 108 GEG). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis auszustellen, außer das Gebäude erfüllt (ggf. nach Sanierung) mindestens die Wärmeschutzverordnung von 1977; sonst reicht der Verbrauchsausweis. Ab 1.1.2027 ändern sich die Pflichtangaben (Gebäudemodernisierungsgesetz).

5. Rechenbeispiel: Reihenhaus für 420.000 €

Restschuld 120.000 €, Zinsbindung noch 4 Jahre, Makler beauftragt (3,57 % Verkäuferanteil):

Maklerprovision: 14.994 €
Vorfälligkeitsentschädigung (angenommen 6 %): 7.200 €
Löschung Grundschuld (150.000 €): ca. 300 €
Energieausweis, Unterlagen, Fotos: ca. 500 €
Summe: rund 23.000 € – etwa 5,5 % des Kaufpreises. Ohne Makler und mit Pfandtausch statt Entschädigung: unter 1.000 €.

6. Was du steuerlich absetzen kannst

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf (innerhalb der Spekulationsfrist) mindern Makler, Notar für die Löschung, Gutachten, Anzeigen und Renovierungen für den Verkauf den steuerpflichtigen Gewinn. Beim steuerfreien Verkauf sind sie schlicht Kosten – deshalb lohnt die Frage nach der Frist vor allen anderen.

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Häufige Fragen

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Den Kaufvertrag zahlt der Käufer (ca. 1,5–2 % inkl. Grundbuch). Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner Grundschuld, meist ein paar hundert Euro.

Kann ich die Maklerprovision komplett auf den Käufer abwälzen?

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher nicht mehr: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte (§ 656c BGB). Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbe gilt die Regel nicht.

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

Nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und du das Objekt nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hast. Dann ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich privat verkaufe?

Ja. Die Pflichtangaben gehören schon in die Anzeige (§ 87 GEG), der Ausweis ist bei der Besichtigung vorzulegen (§ 80 GEG). Ausgenommen sind nur Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Richtwerte; im Einzelfall zählen Kaufvertrag, Steuerbescheid und örtliche Marktdaten. Stand: 2026-09-03.