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Hausverkauf: Diese Kosten trägt der Verkäufer
Vom Kaufpreis bleibt selten alles übrig. Provision, Grundschuldlöschung, Vorfälligkeitsentschädigung und im schlimmsten Fall die Spekulationssteuer können zusammen zehn Prozent und mehr ausmachen. Wer die Posten vorher kennt, kann viele davon vermeiden oder verhandeln.
1. Die Kostenübersicht
| Posten | Typische Höhe | Vermeidbar? |
|---|---|---|
| Maklerprovision (Verkäuferanteil) | meist 2,38–3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt., regional unterschiedlich | ja – Privatverkauf oder Provision verhandeln |
| Energieausweis | Verbrauchsausweis 50–100 €, Bedarfsausweis 300–500 € | nein – Pflicht ab der Anzeige |
| Löschung der Grundschuld | ca. 0,2 % der Grundschuldsumme (Notar + Grundbuchamt) | teils – Käufer kann die Grundschuld übernehmen |
| Vorfälligkeitsentschädigung | oft 5–15 % der Restschuld, je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz | teils – siehe unten |
| Unterlagen (Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft) | 20–150 € | nein |
| Wertgutachten (optional) | 0–2.500 € | ja |
| Renovierung, Entrümpelung, Fotos, Exposé | 500–10.000 € | ja, aber oft rentabel |
| Spekulationssteuer | persönlicher Steuersatz auf den Gewinn | ja – Fristen beachten |
Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag selbst (rund 1,5–2 % des Kaufpreises) sowie die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Löschung eigener Belastungen.
2. Maklerprovision: Halbe-halbe ist Gesetz
Seit Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen (§ 656c, 656d BGB). Die Gesamtprovision ist frei verhandelbar – die üblichen 7,14 % sind kein Gesetz. Wer selbst verkauft, spart den kompletten Betrag, muss aber Bewertung, Exposé, Besichtigungen und Bonitätsprüfung selbst organisieren.
3. Vorfälligkeitsentschädigung: Der teuerste Posten, den viele vergessen
Läuft noch ein Darlehen mit Zinsbindung, verlangt die Bank für die vorzeitige Rückzahlung eine Entschädigung. Sie berechnet den Zinsschaden bis zum Ende der Bindung (maximal 10,5 Jahre). Drei Wege, sie zu senken:
- Darlehen auf die nächste Immobilie übertragen (Objekttausch/Pfandtausch) – die Bank muss zustimmen, tut es bei gleichwertiger Sicherheit aber meist.
- Käufer übernimmt das Darlehen – selten, aber bei günstigen Altzinsen für beide Seiten attraktiv.
- Mehr als zehn Jahre seit Vollauszahlung? Dann kannst du mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB).
Lass dir die Berechnung schriftlich geben. Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen oder falsche Berechnungsmethoden haben schon viele Entschädigungen zu Fall gebracht – die Verbraucherzentralen prüfen das gegen geringe Gebühr.
4. Energieausweis: Pflicht ab der ersten Anzeige
Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Energiekennwert und Effizienzklasse bereits in der Immobilienanzeige stehen; bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen. Wer keinen hat, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 €. Für Häuser mit Bauantrag vor November 1977 und ohne energetische Sanierung ist der teurere Bedarfsausweis Pflicht, sonst reicht der Verbrauchsausweis.
5. Rechenbeispiel: Reihenhaus für 420.000 €
Restschuld 120.000 €, Zinsbindung noch 4 Jahre, Makler beauftragt (3,57 % Verkäuferanteil):
- Maklerprovision: 14.994 €
- Vorfälligkeitsentschädigung (angenommen 6 %): 7.200 €
- Löschung Grundschuld (150.000 €): ca. 300 €
- Energieausweis, Unterlagen, Fotos: ca. 500 €
- Summe: rund 23.000 € – etwa 5,5 % des Kaufpreises. Ohne Makler und mit Pfandtausch statt Entschädigung: unter 1.000 €.
6. Was du steuerlich absetzen kannst
Bei einem steuerpflichtigen Verkauf (innerhalb der Spekulationsfrist) mindern Makler, Notar für die Löschung, Gutachten, Anzeigen und Renovierungen für den Verkauf den steuerpflichtigen Gewinn. Beim steuerfreien Verkauf sind sie schlicht Kosten – deshalb lohnt die Frage nach der Frist vor allen anderen.
Was bleibt vom Kaufpreis übrig?
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Nettoerlös berechnen →Häufige Fragen
Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Den Kaufvertrag zahlt der Käufer (ca. 1,5–2 % inkl. Grundbuch). Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner Grundschuld, meist ein paar hundert Euro.
Kann ich die Maklerprovision komplett auf den Käufer abwälzen?
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher nicht mehr: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte (§ 656c BGB). Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbe gilt die Regel nicht.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und du das Objekt nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hast. Dann ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich privat verkaufe?
Ja, ab der ersten Anzeige. Ausgenommen sind nur Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche.
Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Richtwerte; im Einzelfall zählen Kaufvertrag, Steuerbescheid und örtliche Marktdaten. Stand: 2026-09-03.