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Spekulationssteuer: Wann der Immobilienverkauf steuerpflichtig ist

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn versteuern – mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, also bis zu 45 %. Bei 100.000 € Wertzuwachs sind das schnell 40.000 €. Die gute Nachricht: Für selbstgenutzte Immobilien gibt es eine Ausnahme, und die Frist lässt sich auf den Tag genau planen.

1. Die Grundregel: Zehn Jahre

Nach § 23 EStG ist ein privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Es zählt jeweils das Datum des notariellen Kaufvertrags – nicht die Grundbucheintragung, nicht der Einzug, nicht die Kaufpreiszahlung. Kauf am 15. März 2016, Verkauf am 16. März 2026: steuerfrei. Einen Tag früher: steuerpflichtig.

2. Die Ausnahme: Eigennutzung

Steuerfrei bleibt der Verkauf auch innerhalb der Frist, wenn du die Immobilie

zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast, oder
im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hast.

Die zweite Variante ist großzügiger als sie klingt: Es müssen keine vollen drei Jahre sein, sondern ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre berührt. Einzug im Dezember 2024, Verkauf im Januar 2026 reicht also formal aus (2024, 2025, 2026). Eine Vermietung nach dem Auszug bis zum Verkauf im selben Jahr schadet nicht mehr, wenn die Voraussetzungen vorher erfüllt waren – so der Bundesfinanzhof.

Fallen bei der Eigennutzung: Ein vermietetes Arbeitszimmer oder eine Einliegerwohnung sind anteilig steuerpflichtig. Die unentgeltliche Überlassung an ein Kind zählt nur als Eigennutzung, solange für das Kind Kindergeldanspruch besteht. Die Überlassung an Eltern oder Ex-Partner zählt nicht.

3. So wird der Gewinn berechnet

Verkaufspreis
− Anschaffungskosten (Kaufpreis + Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler beim Kauf)
− nachträgliche Herstellungskosten (Anbau, Ausbau – nicht: laufende Reparaturen)
− Verkaufskosten (Makler, Inserate, Gutachten, Löschung der Grundschuld)
+ in Anspruch genommene Abschreibungen bei vermieteten Objekten (sie erhöhen den Gewinn wieder)
= steuerpflichtiger Gewinn

Der Gewinn wird zum übrigen Einkommen des Verkaufsjahres addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Bleiben alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres unter der Freigrenze von 1.000 €, fällt keine Steuer an – ein Euro darüber, und der gesamte Gewinn ist steuerpflichtig. Verluste dürfen nur mit anderen privaten Veräußerungsgewinnen verrechnet werden.

4. Sonderfälle

Erbschaft und Schenkung: Du trittst in die Frist des Vorbesitzers ein. Hat der Erblasser vor zwölf Jahren gekauft, kannst du sofort steuerfrei verkaufen. Hat er vor drei Jahren gekauft und vermietet, läuft seine Frist für dich weiter.
Scheidung: Wer beim Auszug seinen Anteil an den Ex-Partner überträgt, verkauft steuerlich – und die Eigennutzung endet mit dem Auszug. Innerhalb der zehn Jahre kann das teuer werden; hier vor der Trennungsvereinbarung rechnen.
Grundstück ohne Haus, das du dann bebaust: Die Frist beginnt mit dem Grundstückskauf, nicht mit der Fertigstellung.
Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er in engem zeitlichen Zusammenhang gekauft oder gebaut hat, gilt als gewerblicher Grundstückshändler – dann fallen zusätzlich Gewerbesteuer an und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr.
Betriebsvermögen: Immobilien im Betriebsvermögen (auch bei Vermietung über eine GmbH) unterliegen nie der Zehnjahresregel; hier ist jeder Gewinn steuerpflichtig.

5. Gestalten statt zahlen

Ist die Frist knapp verpasst, ist Warten fast immer die günstigste Option – ein paar Monate Vermietung oder Leerstand kosten weniger als die Steuer. Wer verkaufen muss, kann den Notartermin auf den ersten Tag nach Fristablauf legen; ein vorher geschlossener Vorvertrag oder ein unwiderrufliches Verkaufsangebot kann die Frist allerdings schon auslösen. Und: Der Verkauf ist in der Einkommensteuererklärung (Anlage SO) anzugeben, auch wenn er steuerfrei ist – das Finanzamt erfährt von jedem Notarvertrag.

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Häufige Fragen

Ab wann zählt die 10-Jahres-Frist?

Ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb bis zum Datum des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf. Grundbucheintrag, Übergabe und Zahlung spielen keine Rolle.

Ist ein geerbtes Haus von der Spekulationssteuer betroffen?

Der Erbe übernimmt die Frist des Erblassers. Entscheidend ist also, wann der Verstorbene gekauft hat und ob er oder du die Immobilie selbst bewohnt habt.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zum Einkommen des Jahres addiert und mit dem persönlichen Steuersatz (14–45 % plus Soli/Kirchensteuer) besteuert.

Gilt die Eigennutzung auch für eine Ferienwohnung?

Nur, wenn du sie ausschließlich selbst genutzt und nicht vermietet hast. Eine zeitweise vermietete Ferienwohnung ist nach der Rechtsprechung keine Eigennutzung.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Zahlen sind Richtwerte; im Einzelfall zählen Kaufvertrag, Steuerbescheid und örtliche Marktdaten. Stand: 2026-09-03.