Immobilie ohne Makler verkaufen: so sparst du die Provision

Privat verkaufen ist Arbeit, aber kein Hexenwerk. Wer den Preis realistisch ansetzt und die Unterlagen vor dem ersten Inserat beisammen hat, behält seinen Anteil an der Maklerprovision. Bei einem Einfamilienhaus für 400.000 € ist das schnell ein fünfstelliger Betrag.

💶 Wer die Provision zahlt: Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher dürfen Käufer und Verkäufer seit Dezember 2020 nur zu gleichen Teilen belastet werden, wenn der Makler für beide tätig ist (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d BGB). Stand: 24.09.2026.

Beispielrechnung: was beim Privatverkauf übrig bleibt

Die Provisionshöhe ist frei verhandelbar. Für die Rechnung nehmen wir eine Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Umsatzsteuer an, die nach § 656c je zur Hälfte auf beide Seiten fällt. Kaufpreis 400.000 €.

Posten	mit Makler	ohne Makler
Kaufpreis	400.000 €	400.000 €
Provision Verkäuferseite (3,57 %)	−14.280 €	0 €
Energieausweis, Grundbuchauszug, Fotos (eigene Schätzung)	meist im Maklerauftrag	ca. −500 €
Bleibt beim Verkäufer	385.720 €	399.500 €

Der Unterschied liegt hier bei knapp 13.800 €. Auch der Käufer spart seine Hälfte, und das ist ein Verhandlungsargument: Ein provisionsfreies Angebot ist für ihn um 14.280 € günstiger als dasselbe Haus mit Makler.

1. Realistischen Preis bestimmen

Der häufigste Fehler ist ein Preis aus dem Bauch. Bleibt die Immobilie Monate im Portal stehen, fragen sich Interessenten, was mit ihr nicht stimmt, und der Preis rutscht am Ende tiefer als bei einem ehrlichen Start. Orientiere dich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte in der Lage. Angebotspreise in Portalen sind Wünsche, keine Abschlüsse. Ein Überpreisungs-Check schützt in beide Richtungen: zu teuer findet keinen Käufer, zu billig verschenkt Geld.

2. Unterlagen zusammenstellen

Energieausweis: Beim Verkauf muss einer vorliegen. Du legst ihn spätestens bei der Besichtigung vor und übergibst ihn nach dem Kaufvertrag (§ 80 GEG).

Grundbuch und Pläne: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und die Wohnflächenberechnung.

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und die Höhe des Hausgelds.

3. Exposé und Inserat

Helle Fotos bei Tageslicht in aufgeräumten Räumen, eine ehrliche Beschreibung und alle Eckdaten. Liegt der Energieausweis beim Inserieren schon vor, gehören Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in die Anzeige (§ 87 GEG). Stand: 24.09.2026.

4. Besichtigung, Bonität und Notar

Besichtigungen bündeln, etwa zwei Termine an einem Samstag. Vor der zweiten Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen.

Der Kaufvertrag über ein Grundstück braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Übergeben wird erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.

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Häufige Fragen

Wie viel spare ich ohne Makler?

Deinen Anteil an der Provision. Im Beispiel oben mit 3,57 % je Seite sind das bei 400.000 € Kaufpreis 14.280 €, abzüglich der Kosten für Unterlagen und Fotos.

Ist der Energieausweis Pflicht?

Ja. Er muss beim Verkauf vorliegen und spätestens bei der Besichtigung gezeigt werden. Liegt er schon beim Inserieren vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige (§§ 80, 87 GEG).

Wer zahlt den Notar?

Das regelt der Kaufvertrag, üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Ohne Notar geht es nicht, denn der Grundstückskaufvertrag muss beurkundet werden (§ 311b BGB).

Allgemeine Information zur Selbsthilfe, keine Rechts- oder Steuerberatung. ImmoHeld liefert Richtwerte und Orientierung; Entscheidungen triffst du eigenverantwortlich.