Immobilie ohne Makler verkaufen: Wert ermitteln, Provision sparen, Ablauf

Den Wert deiner Immobilie kannst du ohne Makler selbst ermitteln: aus erzielten Kaufpreisen, dem Bodenrichtwert und einer der drei gesetzlichen Bewertungsmethoden. Wer den Preis so realistisch ansetzt und die Unterlagen vor dem ersten Inserat beisammen hat, behält seinen Anteil an der Maklerprovision. Bei einem Einfamilienhaus für 400.000 € ist das schnell ein fünfstelliger Betrag.

Wer die Provision zahlt: Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher dürfen Käufer und Verkäufer seit Dezember 2020 nur zu gleichen Teilen belastet werden, wenn der Makler für beide tätig ist (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte weitergeben (§ 656d BGB). Stand: 24.09.2026.

Beispielrechnung: was beim Privatverkauf übrig bleibt

Die Provisionshöhe ist frei verhandelbar. Für die Rechnung nehmen wir eine Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Umsatzsteuer an, die nach § 656c je zur Hälfte auf beide Seiten fällt. Kaufpreis 400.000 €.

Posten	mit Makler	ohne Makler
Kaufpreis	400.000 €	400.000 €
Provision Verkäuferseite (3,57 %)	−14.280 €	0 €
Energieausweis, Grundbuchauszug, Fotos (eigene Schätzung)	meist im Maklerauftrag	ca. −500 €
Bleibt beim Verkäufer	385.720 €	399.500 €

Der Unterschied liegt hier bei knapp 13.800 €. Auch der Käufer spart seine Hälfte, und das ist ein Verhandlungsargument: Ein provisionsfreies Angebot ist für ihn um 14.280 € günstiger als dasselbe Haus mit Makler.

Du hast schon einen Maklervertrag unterschrieben? Dann klärt der Ratgeber Privat verkaufen trotz Maklervertrag, was der Alleinauftrag bedeutet und wie du kündigst.

Bei einer geerbten Immobilie kommt eine steuerliche Frage dazu: Ob der Verkauf Einkommensteuer auslöst, zeigt das kostenlose Werkzeug zur Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien.

1. Wert ohne Makler ermitteln

Der häufigste Fehler ist ein Preis aus dem Bauch. Bleibt die Immobilie Monate im Portal stehen, fragen sich Interessenten, was mit ihr nicht stimmt, und der Preis rutscht am Ende tiefer als bei einem ehrlichen Start. Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren, und welches passt, hängt von der Art des Objekts ab:

Vergleichswert für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, wo es viele ähnliche Verkäufe gibt. Maßgeblich sind erzielte Kaufpreise, nicht Wunschpreise aus den Portalen.
Sachwert für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser: Bodenwert plus Wert des Gebäudes nach Baujahr und Zustand.
Ertragswert für vermietete Objekte, bei denen die Miete den Preis bestimmt.

Den Bodenrichtwert für deine Lage veröffentlicht der Gutachterausschuss deines Bundeslandes kostenlos (Portal BORIS). Eine Online-Bewertung wie in ImmoHeld rechnet diese Verfahren für dich durch und nennt eine Spanne. Ein Gutachten ersetzt das nicht, es reicht aber als Grundlage für den Angebotspreis. Ein Überpreisungs-Check schützt in beide Richtungen: zu teuer findet keinen Käufer, zu billig verschenkt Geld.

2. Unterlagen zusammenstellen

Energieausweis: Beim Verkauf muss einer vorliegen. Du legst ihn spätestens bei der Besichtigung vor und übergibst ihn nach dem Kaufvertrag (§ 80 GEG).

Grundbuch und Pläne: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und die Wohnflächenberechnung.

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und die Höhe des Hausgelds.

3. Exposé und Inserat

Helle Fotos bei Tageslicht in aufgeräumten Räumen, eine ehrliche Beschreibung und alle Eckdaten. Liegt der Energieausweis beim Inserieren schon vor, gehören Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse in die Anzeige (§ 87 GEG). Stand: 24.09.2026.

4. Besichtigung, Bonität und Notar

Besichtigungen bündeln, etwa zwei Termine an einem Samstag. Vor der zweiten Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung der Bank verlangen.

Der Kaufvertrag über ein Grundstück braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Übergeben wird erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.

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Ist dein Preis realistisch?

ImmoHeld ermittelt einen fundierten Richtwert (Vergleichs-/Sach-/Ertragswert), macht den Überpreisungs-Check und begleitet dich durch den Privatverkauf. Ohne Makler, ohne Provision.

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Häufige Fragen

Wie viel spare ich ohne Makler?

Deinen Anteil an der Provision. Im Beispiel oben mit 3,57 % je Seite sind das bei 400.000 € Kaufpreis 14.280 €, abzüglich der Kosten für Unterlagen und Fotos.

Kann ich eine Immobilie ohne Makler bewerten?

Ja. Eine Bewertung ist kein Makler-Monopol. Du kannst Kaufpreise vergleichbarer Objekte, den Bodenrichtwert und eine Online-Schätzung nutzen. Für Streitfälle, etwa unter Erben oder gegenüber dem Finanzamt, brauchst du ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses.

Ist der Energieausweis Pflicht?

Ja. Er muss beim Verkauf vorliegen und spätestens bei der Besichtigung gezeigt werden. Liegt er schon beim Inserieren vor, gehören seine Kennwerte in die Anzeige (§§ 80, 87 GEG).

Wer zahlt den Notar?

Das regelt der Kaufvertrag, üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Ohne Notar geht es nicht, denn der Grundstückskaufvertrag muss beurkundet werden (§ 311b BGB).

Allgemeine Information zur Selbsthilfe, keine Rechts- oder Steuerberatung. ImmoHeld liefert Richtwerte und Orientierung; Entscheidungen triffst du eigenverantwortlich.