Privat verkaufen trotz Maklervertrag: Alleinauftrag, Provision und Kündigung

Kurzantwort: Ob du privat verkaufen darfst, steht in deinem Maklervertrag. Beim einfachen Auftrag und beim einfachen Alleinauftrag darfst du selbst verkaufen. Beim qualifizierten Alleinauftrag kann der Vertrag den Eigenverkauf einschränken. Provision schuldest du nach § 652 BGB nur, wenn der Kaufvertrag durch Nachweis oder Vermittlung des Maklers zustande kommt. Kündigen kannst du nach den Regeln im Vertrag, in Textform und mit Zugangsnachweis. Das BGB nennt dafür keine eigene Frist. Bei einem wichtigen Grund geht es auch fristlos (§ 314 BGB).

Ohne Gewähr: Dieser Text beruht auf eigener Recherche im Gesetzestext und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Vertrag lass ihn von einer Anwältin, einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen.

Wer ein Haus verkaufen will und schon einen Maklervertrag unterschrieben hat, stellt zwei Fragen: Darf ich jetzt noch selbst einen Käufer suchen, und komme ich aus dem Vertrag heraus? Beides lässt sich nicht pauschal beantworten, aber du kannst es in wenigen Minuten selbst klären, wenn du weißt, worauf es im Vertrag ankommt.

Privat verkaufen trotz Maklerauftrag: Es kommt auf die Art des Vertrags an

Im Alltag heißen drei verschiedene Verträge „Maklerauftrag“. Der Unterschied liegt darin, was du neben dem Makler noch tun darfst. Die Einordnung unten ist die übliche, maßgeblich ist aber immer der Wortlaut deines Vertrags.

Vertragsart	Selbst verkaufen?	Zweiter Makler?
Einfacher Maklerauftrag	ja	ja
Einfacher Alleinauftrag	ja, ohne Provision an den Makler	nein
Qualifizierter Alleinauftrag	nur eingeschränkt, etwa mit Pflicht, Interessenten an den Makler zu verweisen	nein

Beim qualifizierten Alleinauftrag wird es heikel. Manche Verträge verlangen bei einem Eigenverkauf trotzdem Provision oder Aufwendungsersatz. In vorformulierten Verträgen sind solche Klauseln nur begrenzt wirksam, und ob deine hält, ist eine Einzelfallfrage. Lass den Vertrag lieber von einer Verbraucherberatung oder einem Anwalt lesen, bevor du auf eigene Faust verkaufst.

Wann der Makler trotzdem Provision verlangen kann

Der Grundsatz steht in § 652 Abs. 1 BGB: Wer einen Maklerlohn verspricht, muss ihn nur zahlen, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Zwei Fälle zeigen den Unterschied.

Keine Provision: Du verkaufst an einen Bekannten, den der Makler nie kennengelernt hat, und dein Vertrag erlaubt den Eigenverkauf. Der Verkauf beruht nicht auf der Leistung des Maklers.

Provision möglich: Der Makler hat einem Interessenten das Objekt nachgewiesen, du kündigst, und derselbe Interessent kauft später doch, vielleicht „privat“. Dann kann der Makler argumentieren, sein Nachweis sei für den Kauf ursächlich gewesen. Viele Verträge regeln eine Nachlaufzeit dafür, deshalb lohnt der Blick in diese Klausel.

Aufwendungen des Maklers, etwa für Anzeigen, musst du nur ersetzen, wenn das vereinbart ist, auch wenn kein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB). Wird der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, entsteht der Provisionsanspruch erst mit Eintritt der Bedingung (Abs. 1 Satz 2). Der Anspruch entfällt außerdem, wenn der Makler vertragswidrig auch für die Gegenseite tätig war (§ 654 BGB).

Maklervertrag kündigen: so gehst du vor

Das BGB enthält für den Maklervertrag keine eigenen Kündigungsregeln. Es gilt, was im Vertrag steht: befristet oder unbefristet, mit oder ohne Kündigungsfrist. Ob eine lange feste Laufzeit in einem Formularvertrag zulässig ist, kann im Streitfall ein Gericht klären. Praktisch gehst du so vor:

1. Vertrag lesen. Suche Laufzeit, Kündigungsfrist, Verlängerungsklausel, Nachlaufzeit und die Regelung zum Eigenverkauf.

2. Kündigung schreiben. Der Vertrag selbst braucht bei Wohnung oder Einfamilienhaus die Textform (§ 656a BGB). Kündige ebenfalls so, dass du den Zugang beweisen kannst, zum Beispiel per Einschreiben oder per E-Mail mit Empfangsbestätigung. Das ist eine praktische Empfehlung, keine gesetzliche Vorgabe.

3. Wichtigen Grund prüfen. Dauerschuldverhältnisse können aus wichtigem Grund ohne Frist gekündigt werden, wenn die Fortsetzung nicht zumutbar ist (§ 314 BGB). Liegt der Grund in einer Pflichtverletzung, kommt in der Regel zuerst eine Abmahnung oder Fristsetzung. Dass der Makler nichts verkauft, ist für sich genommen kein Grund, das musst du im Einzelfall begründen.

4. Interessenten erfragen. Bitte den Makler, dir die Interessenten zu nennen, denen er das Objekt nachgewiesen hat. Dann weißt du, bei welchen Käufern eine spätere Provision streitig werden könnte.

Beispieltext: „Hiermit kündige ich den Maklervertrag vom [Datum] über das Objekt [Adresse] zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang und nennen Sie mir die Interessenten, denen Sie das Objekt nachgewiesen haben.“
Passe den Text an die Kündigungsregeln deines Vertrags an. Er ersetzt keine Rechtsberatung.

Muss der Maklervertrag schriftlich sein? Die Textform nach § 656a BGB

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses „bedarf der Textform“ (§ 656a BGB). Textform heißt nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der der Erklärende genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger, also etwa per E-Mail, PDF oder Brief. Ein mündlicher Auftrag oder ein „Handschlag“ reicht nicht. Fehlt die Textform, ist der Vertrag nach herrschender Ansicht unwirksam, und aus ihm entsteht keine Provisionspflicht. Prüfe deshalb, ob du den Vertrag tatsächlich in einer solchen Form erhalten und angenommen hast. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte gilt die Vorschrift nicht.

Provision teilen: §§ 656c und 656d BGB

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt seit Dezember 2020 (§ 656b BGB begrenzt die Regeln auf Verbraucher als Käufer):

Makler für beide Seiten tätig: Beide verpflichten sich in gleicher Höhe. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 656c BGB).

Nur eine Seite beauftragt den Makler: Der Auftraggeber darf Provision an die andere Seite nur weitergeben, wenn er selbst mindestens in gleicher Höhe zahlt. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn er gezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB).

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen: Bei 400.000 € Kaufpreis und einer Gesamtprovision von 7,14 % inklusive Umsatzsteuer sind das 28.560 €. Beide Seiten tragen je 14.280 €. Wenn du den Makler kündigst und privat verkaufst, entfällt deine Hälfte. Der Käufer spart seine Hälfte ebenfalls, und das kannst du im Preis berücksichtigen. Weitere Posten zeigt der Ratgeber Hausverkauf: Diese Kosten trägt der Verkäufer, den Ablauf ohne Makler der Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen.

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Häufige Fragen

Darf ich mein Haus privat verkaufen, obwohl ich einen Maklervertrag habe?

Das hängt vom Vertrag. Beim einfachen Maklerauftrag und beim einfachen Alleinauftrag darfst du selbst verkaufen, ohne dass der Makler Provision verlangen kann, wenn er den Käufer weder nachgewiesen noch vermittelt hat. Beim qualifizierten Alleinauftrag kann der Vertrag den Eigenverkauf einschränken. Lies die Klausel zum Eigenverkauf und zur Provision.

Muss ich Provision zahlen, wenn ich ohne den Makler verkaufe?

Nach § 652 BGB nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Hat er dem späteren Käufer das Objekt vorher nachgewiesen, kann die Provision auch bei einem Verkauf in Eigenregie fällig werden.

Wie kündige ich einen Maklervertrag?

So, wie es der Vertrag vorsieht, also mit der dort genannten Frist und Form. Das BGB regelt für den Maklervertrag keine eigenen Kündigungsfristen. Kündige in Textform und so, dass du den Zugang beweisen kannst, etwa per Einschreiben. Bei einem wichtigen Grund ist auch eine fristlose Kündigung möglich (§ 314 BGB).

Muss der Maklervertrag schriftlich sein?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern braucht er mindestens die Textform, also etwa E-Mail oder PDF mit erkennbarem Absender (§ 656a BGB, § 126b BGB). Eine rein mündliche Abmachung genügt nicht.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Bei Wohnung oder Einfamilienhaus und einem Käufer, der Verbraucher ist, gilt: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen beide den gleichen Betrag (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf er von der anderen Seite nur Provision verlangen, wenn der Auftraggeber mindestens genauso viel schuldet (§ 656d BGB).

Quellen (abgerufen am 08.11.2026 auf gesetze-im-internet.de): § 652, § 654, § 656a, § 656b, § 656c, § 656d, § 126b und § 314 BGB.

Ohne Gewähr: Dieser Text beruht auf eigener Recherche im Gesetzestext und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Vertrag lass ihn von einer Anwältin, einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen.